دوستان گرامی
تمامی اطلاعات قرار داده شده در این صفحه بر گرفته از یک گروه واتس اپی میباشد که زیر نظر تعدادی از کارشناسان وام در آلمان پایه گذاری شده است.این صفحه صرفا جهت کمک به عزیزانی که قصد خرید خانه و یا در شرف خرید خانه هستند طراحی و اجرا شده است.تمامی سوالات و جوابهای قرار داده شده در این صفحه بر مبنای تجربه ها و اطلاعات افرادی است که قبلا در آلمان ملکی را خریداری کرده و یا تصمیم به خرید دارند.
وب سایت همراه اپ هیچگونه مسئولیتی در قبال این سوالات و جوابها ندارد و این مطالب صرفا جنبه اطلاع رسانی داشته و برای خرید و یا فروش ملک بهتر است که با کارشناسان این حوزه در ارتباط باشید.
جهت اطلاعات بیشتر بروی عکس زیر کلیک نمایید
هزینههای جانبی خرید ملک حدود ۱۰-۱۲٪ قیمت خرید هست و بعد از امضای قرارداد معمولا پرداخت میشه . گاهان بستگی به شلوغی شهر یک تا چند ماه میتونه طول بکشه تا تمام فاکتور ها و نامه ها را دریافت کنید.
برای خرید خانه / آپارتمان سوم و چهارم ، نیاز به حداقل ۱۱٪ موجودی اولیه دارم که باید وام بگیرم. حالا، با توجه به بازپرداخت اصل وام هر خانه، و وام مبلغ اولیه، و همچنین پول Rückgabe صندوق هر آپارتمان، و همچنین پرداخت مالیات سود حاصل از اجاره خانه ، در نهایت باید یک مبلغی از اندوخته و یا در آمد خودمون داشته باشم ، درسته؟ با این حساب، یک جایی خرید ملک متوقف میشه و باید صبر کرد تا درآمد افزایش پیدا بکنه؟ یا مثلا ارزش فرسایش ملک را تبدیل به ۳ ٪ بکنیم ، الان من توی این نقطه واقعا گیر کردم، که چه کاری انجام بدهم که توان مالی کم نشه.
چیزی که مهم هست اینکه بتونید با برنامهریزی در نهایت تمام هزینه ها از جمله وام های جانبی را هم از طریق درآمد اجاره پرداخت کنید و قبل از خرید بهتر یک برآورد اولیه از میزان درآمدی که ملک میتونه براتون داشته باشه، معافیتهای مالیاتی و خالص باقیمانده نهایی داشته باشید تا مبلغ وامهای جانبی را با دقت بیشتری بتونید محاسبه کنید که درنهايت توسط مستاجر ها تمام هزینه ها پوشش داده بشه.
تا ۶۰۰۰ هزار یورو فاکور میگیرین ۱۲۰۰ یورو از مالیات کم میکنین (خونه سکونت خودتون)
(arbeits und Fahrtkosten)
یعنی پول اجناس نه،
ولی پول کار و راهشون
باید به شرکت بگین اینطور رو فاکتور بنویسه
و یا
میخواستم بدونم نظرتون راجع به Erbpacht چیه، اگر بشه با ۲۲۰ هزار یورو یه Mehrfamilienhaus خریداری کرد و درآمد اجاره ۲۱ هزار یورویی در سال داشته باشی با پرداخت سالانه ۱۶۰۰ یورو اجاره زمین تا سال ۲۰۸۷. این درآمد اجاره تمام هزینه های وام و ساختمان را پوشش میدهد.
جواب :
سلام وقتتون بخیر،
بستگی به استراتژی و دلیل خرید داره. میتونه گزینه های جالبی باشه هم برای اجاره هم برای زندگی شخصی. از نظر مالیات بر درآمد اجاره هم بهتر هست و معمولا Cash flow بیشتری میشه داشت اما باید در نظر بگیرید که احتمالا مشتری اول و اخر خود ادم هست.
با احتساب ۳.۵ ٪ بهره و ۲٪ تیلگونگ ماهانه تقریبا ۱۰۰۰ یورو هزینه وام برداشتن میشه
اما برای تجربه اول نمیتونم توصیه کنم و از طرفی نقدینگی بیشتری برای گرفتن وام مورد نیاز هست. بانک معمولا ۵۰-۸۰ درصد قیمتش وام میده.
سایر هزینه ها، شامل بیمه، تعمیرات، مالیات Grundsteuer, دوندگی های ادرای خودتان جدا محاسبه کنید، آیا بنظرتان توجیه دارد؟!
Mehrfamilienhaus هزینه های جانبی بسیار سنگینی داره من بعید میدونم برای خانه ۲۲۰ هزار تایی ماهی ۱۸۰۰ یورو اجاره سرد باشه، بنظرم این قیمت کل اجاره هست و متاسفانه Umlage بسیار بالایی دارن و Hausgeld
خونه های نوساز معمولا گرون هستند و درنتیجه درآمد اجاره احتمالا نمیتونه جریان نقدی مثبت ایجاد کنه. در خیلی از موارد منفی خواهد بود، در نتیجه از نظرم املاک قدیمی تر که نیاز به بازسازی جزئی داشته باشند بهتر هستند. از نظرم آپارتمان ارزش بازسازی شدید نداره.
ولی اگه بعد از اجاره خونه های قدیمی هر ماه دردسر تعمیر لوله های خراب و آبگرمکن و برطرف کردن کپک دیوارها و غیره داشته باشیم و خودمون هم از کارهای فنی سر در نیاریم باز هم به نظرتون از نظر اقتصادی بیشتر به نفعمون هست؟
درسته که هر سرمایهگذاری ریسک داره و مشکلات زیادی میتونه پیش بیاد و دردسر داره. اما چنین اتفاق هایی قرار نیست به صورت پیشفرض برای تک تک ملک ها پیش بیاد و قبل از خرید آدم چک میکنه تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنه. هر سرمایهگذاری بدونه بررسی کافی یک خطر بلقوه هست. اما اگر آدم وظايفش را قبل از خرید به درستی انجام بده سود حاصل غیر قابل مقایسه با سختیهاش هست.
در مورد مالیات بر درآمد آپارتمان که خریده ام و اجاره داده ام، اگر مثلا در سال ۲۰۲۴ میزان هزینه ها بیشتر از درآمد باشه ، آیا این هزینه اضافه از مالیات سال بعد هم کسر میشه و یا اینکه فقط مربوط به سال ۲۰۲۴ هست و تاثیری بر سال ۲۰۲۵ نداره؟
مثلا من ۲۰۲۴ ،، ۲۰۰۰ یورو در آمد اجاره داشته ام ،که حدود ۴۲٪ باید مالیات پرداخت کنم ، که معادل ۸۴۰ یورو میشه،
از طرفی من ۱۰۰۰ یورو صرف هزینه برلی همون ساختمان کرده ام. این تفاوت مبلغ ۱۶۰ یورو به سال ۲۰۲۵ منتقل میشه و از مالیات ۲۰۲۵ کسر میشه؟
جواب :
سلام، صبح بخیر، تا جایی که من اطلاع دارم نحوه محاسبه مالیات بدین صورت هست که مجموع هزینه های مربوط به محل درامد ( کار ثابت و هزینه های مربوط به ملک که اجاره داده اید) از مجموع درآمدهای شما کسر میشه و بعد مالیات محاسبه خواهد شد و اگر بیشتر پرداخت کرده باشید به شما برگردانده خواهد شد و اگر هم کمتر باید پرداخت کنید.
سلام
و ۴۲٪ در صورتی هست که شما در کل بالای ۶۷۰۰۰ یورو درآمد داشته باشین
سلام دوستان
وقتی خانه میخریم، یک نامه از این اداره Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich میاد توش کلی اطلاعت ساختمان را میخواد!
من اصلا این اطلاعات ندارم!از شرکت مدیریت ساختمان خواستم، چیزی نفرستاده! چون در حال عوض شدن هستند!آیا این نامه مهم هست؟
توش نوشته اگه جواب ندیم جریمه میفرسته!کسی از دوستان تجربه ای در این زمینه دارد؟!
جواب :
برای منم همچین نامه ای اومد. خیلی کار سختی نبود چند تا اطلاعت راجع به خونه خواسته بود که از توی قرارداد خونه برداشتم و اونجا وارد کردم و با پست فرستادم . دقیق یادم نبود که محتواش چی بود. چیزی که یادم بود گویا میخوان قیمت خرید خونه رو بر حسب شرایط جانبیش بررسی بکنن که در نهایت یه میانگین قیمت توی اون شهر شما برای خونه های مشابه تعیین بکنن…
در این نامه خواسته شده، ابعاد انباری ها، پارکینگ، نوع سازه و سقف، زمان بازسازی خانه و پنجره ها و سقف و…
منم آنجا زندگی نمی کنم!
حقیقتش فروشنده همه را توضیح داد گفت دقیقش را میتونی از مدیریت ساختمان بگیری، منم روی حساب آن از فروشنده پیگیری نکردم!!
پیشنهاد میدم هر مقداریش رو که میتونید پر کنید و امضا کنید تا مهلتش بفرستید. میتونید یه نامه جدا هم ضمیمه اش کنید و بنویسید اطلاعات بیشتری در حال حاضر در دسترسم نیست. اگر اون اطلاعت اضافه براشون مهم باشه دوباره براتون نامه میفرستن.
***الان اینترنت چک کردم، جریمه نداره، ولی بهتره پر بشه. من یادمه نامه رو خوندم ولی اجباری نبود از اونجاییکه یادمه
البته ایالت با ایالت دیگه فرق میکنه
من نظر شخصی ام را میگم
من بودم این کار انجام نمی دادم!
چون معلوم نیست هر شب چند نفر آنجا هستند! میتونه چند تخت دوطبقه بگذاره!به کی میدن، معمولا کارگر های فصلی یا تعمیراتی از اروپای شرقی میان اجاره میکنن!
نمیشه گفت آنها کمتر استفاده میکنن، مطمئنا مستاجر معمولی رعایت هزینه و خیلی چیز ها میکنه!! ولی مستاجر روزانه نه!!
من اول که آمده بودم، Airbnb گرفته بودم عصر که میشد چندین نفر میامدن داخل خانه یکی از رومانی و یکی صربستانی و… تا چندین ساعت حمام اشغال بود!!
حتما قرارداد تون باید befristet باشه!
با وکیل اینکار انجام بدید، چون این شرکت ها تجربه شون از شما خیلی بیشتر هست یک بند تو قرارداد میتونه درد سر برای شما داشته باشه!!
به این حالت میگن Rent to Rent . حالت های مختلفی میتونه داشته باشه و البته شرکت های مختلفی با بیزینس پلن های مختلف در این زمینه کار میکنند و لزوما اجاره به سبک Airbnb نیست. خیلی از سرمایهگذار ها با تعداد املاک بالا این کار را انجام میدن تا حجم کاریشون کم بشه
آیا از دوستان کسی میتونه پاسخ بده که sondertilgung را برحسب تاریخی که خونه خریداری شده حساب میکنن یا بر حسب تقویم سال؟
ما در فوریه وام رو تحویل گرفتیم .آیا sondettilgung را میشه تا فوریه پرداخت کرد یا باید تا اخر امسال پرداخت بشه؟
جواب :
سلام، باید قراردادتون رو با دقت بخونید بانک متفاوتن بعضی ها تاریخ مشخص کردن از چندماه بعد میتونید، بعضی ها می نویسن یکبار درسال، بعضی از بانک ها هم باید قبلش بهشون اعلام کنید…
من خرید خونه را با Finanzberater انجام میدم، تا زمانیکه قرارداد کردیت کاملا بسته میشه ایشون تمام کارها را انجام میده و من هیچ کنتاکتی شخصا با بانک ندارم بجز احراز هویت، بعد از طرف بانک یک نفر مسیول پرونده من هست و از زمانی که از نوتار میایم بیرون دیگه مستقیم با خود بانک در ارتباطم و اینجا به بعد هیچ اطلاعاتی به Berater نمیدن
اگه نوشته pro Kalenderjahr میشه از ۰۱.۰۱. تا ۳۱.۱۲
دقیق مینویسن معمولا که چه مبلغی و Kalenderjahr
اگه Echtzeitüberweisung انجام بدین درجا میشینه به حساب و تو ۲۰۲۴ حساب میشه
تصمیم شخصی هست اما از نظر سرمایهگذاری و از نظر خودم Sondertilgung را نمیتونم توصیه کنم.
https://www.instagram.com/reel/DCEtaNttPAd/?igsh=Ync5Z2pvNTIwMnVk
من بهتون پیشنهاد میکنم!
بیمه وکیل rechtsschutzversicherung
آگاهی تو Kleinanzeigen بنویسید!
تو قرار بازدید خانه، با بازدید کننده ها صحبت کنید، از وضعیت مالی و کاری شون با مدرک مطمئن بشید، شوفا شون بررسی کنید، تلفن صاحبخانه قبلی بگیرید.
اگر هم خیلی نگرانید میتونید به یک خانه جابسنتری بدید و بگید اجاره مستقیم از جابستر به حساب شما بریزن!
اینجوری خیالینتون هم راحت هست. ۵ روز مانده به اپل برج براتون واریز میکنن!!
قرارداد ها هم مشترک هست، نیاز به جمله جدید نیست، یک فورم از اینترنت پیدا کنید.
اگر هم دوست داشتید Kündigungsfrist برای ۲۴ ماه بنویسید که زود نخواد تخلیه کنه!
یا میتونید باSozial-Wohnhilfen شهر تون تماس بگیرید آنها یک مستاجر سوسیالی براتون پیدا میکنن. در صورت تایید شما خانه اجاره میکنن!
اینجوری طرف حساب شما این اداره اجتماعی هست! از پرداخت هم مطمئن هستید! خسارت هم به خانه شما زدن میتونید از این اداره خسارت بگیرید!
فقط در مورد قرارداد خونه که فرمودین مشترک هست ؛ اطلاعی دارید که مثلا واسه یه مواردی مثل Wohngebäudeversicherung که باید قبول کرده باشن که سهمی را پرداخت میکنن و این موارد هم نیاز به اضاف کردن نیست؟
میپرسم چون اون شرکتی که رفتم پیششون واسه بیمه خونه گفتن باید حواسم باشه تو قرارداد بنویسم که مستاجر هم سهمشو پرداخت کنه.
درود، خواهش میکنم.🙏
من تا اونجایی که میدونم این را حتما نباید مستاجر پرداخت کنه!
مستاجر اگه بیمه Haftpflichtversicherung داشته باشه، براش کافی هست! که معمولا دارن، تمام مواد را پوشش میده براش!
اگه خدایی نکرده حادثه کلی باشه، شما باید خونه تون بیمه کنید!
البته شاید من اشتباه کنم، بازم بپرسید!😊
